中国最大的房地产家居网络平台——搜房网（NYSE:SFUN）

搜房网

SFUN.US

中国最大的房地产家居网络平台

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公司信息

公司简介

在互联网+大背景下，线上房产中介平台发展得如火如荼，一时间盖过了很多大型线下房产中介，搜房网（fang.com）正是其中的佼佼者。

搜房控股有限责任公司即我们熟悉的「搜房网」，是全国最大的房地产家居网络平台，因长期以来的商标名称纠纷，2014年被迫更名为「房天下」（fang.com），但很多人还是习惯称之为「搜房」，因为「搜房」的名声完全是由其打响的。

搜房网（房天下）一直引领新房、二手房、租房、家居、房地产研究等领域的互联网创新，在PC及移动领域均处在领先地位。搜房网依靠在移动技术、产品、推广方面的全面布局，奠定了在房地产移动互联网领域的地位。截至2016年底，搜房网的APP累计装机量1.8亿，累计注册用户数8000万，累计经纪人、家装设计师等B端用户数450万，是中国专业的房地产移动应用平台。

2014年，依旧是线上房地产中介龙头的搜房网要打造房产电商O2O模式，向交易平台进行转型，转型方向为「网络+交易+金融」。然而不久后，搜房网就因遭遇的重重险阻而导致转型失败，回归到开放平台模式。

面对接下来房地产行业政策的不断缩紧，中介市场的压力势必会越来越大，如今的搜房网可谓是「内忧外患」、「四面楚歌」，也不知回归开放平台能否为其带来新的出路。

发展历程

近年来，中国大部分地区的房地产中介行业正处于变化时期，从事房地产中介服务的企业数量众多、竞争激烈，是个挑战大于机遇的行业。搜房网在此背景中脱颖而出，其发展壮大首先归功于创始人莫天全。

创立搜房，发展壮大

莫天全曾是道琼斯Teleres亚洲及中国董事总经理，1995年，道琼斯Teleres与北京城建投资发展股份有限公司共同推出了「中国房地产指数」，这是一个衡量房地产市场发展态势的量化体系，莫天全也全程参与了这个项目，其中的一些商业理念对莫天全产生了重要影响。受此启发，莫天全决心在中国创办自己的房地产网络公司。

随着中国市场经济的不断深入发展和福利分房制度的结束，日益商业化的中国房地产业正在迎来一个井喷时代，市场对房地产信息的渴求催生了一个巨大的商机。1999年，莫天全在北京开始了一个打造网上房地产帝国的创业生涯，搜房网就此诞生了。

创立初期，莫天全就清楚地规划了搜房网的发展方向，初期是房地产信息传播媒介阶段，通过不断扩展，将搜房打造为整个房地产业的一个商业运作平台。2000年到2005年，当时中国房地产行业与互联网行业作为两大新兴产业，都经历了从起步到发展再到高速扩张的阶段，作为两大行业的联姻者，莫天全带领搜房网锐意进取。

当时正迎来房地产行业的首个黄金十年（1998-2007），由于市场需求旺盛，搜房网得到强有力的发展机遇，一举成为行业龙头。

两个「搜房」，一场战役

关于「搜房网」还有一场历时十几年的商标争夺战。曾经，两个搜房网一度共同存在，除了本文主角搜房网（原域名soufun.com，现域名fang.com）外，还有李忠创立的道杰士公司推出的「搜房」网站（sofang.com）。

这场商标争夺始于十几年之前。2003年9月，李忠为网站申请「搜房」注册商标，然而在2006年商标初审公示后，这次申请却与同样希望获得「搜房」的搜房网发生了冲突，搜房网认为李忠公司的申请属于恶意抢注，北京一中院的审批结果为成立。之后，不服判决的李忠将搜房网和商评委告上了北京市高院。

商评委最终在2015年3月9日作出裁定，向李忠颁发了「搜房」商标注册证，李忠的胜利标志着长达十多年的「搜房」商标异议终于落幕。而预知将失去商标权的搜房网网络运营平台早在2014年7月就购买了www.fang.com域名，并在2014年7月18日正式将网站更名为「房天下」。

转型失败，辉煌不再

2010年9月17日，搜房网正式在纽交所挂牌上市，被外媒评为「中概股最能赚钱的公司」。伴随着中国房产市场从躁动走向冷静，这家上市后经历飞速增长的房产互联网公司，遭遇到最严峻的一次挑战。首先是遭到数十家传统中介公司联合发难（其中包括我爱我家、链家等企业宣布与搜房网停止合作），然后是市场大环境变坏带来的增速放缓，再到突然爆发的一波房产创业公司带来的竞争压力。这些危机迫使搜房网不得不做出改变，宣布二手房源发布业务全面降价，并抛出了转型战略：在大平台体系下，搜房网将搭建互联网媒体平台、交易平台和金融平台。

自搜房网决定转型后，第一件事便以「0.5%」佣金吸引大量的用户，快速抢占二手房市场。2015年2月，搜房网在北京上海等5个城市启动佣金0.5%策略，之后又拓展到全国各大城市。其中在广州、武汉、天津、南京、苏州等13个城市拿下业绩第一名，取得了传统房地产经纪公司花费多年精力才能取得的成绩。

然而不久之后，这种不成熟的经营模式的隐藏问题就开始暴露出来了。首先，由于新招的大部分员工是来自传统中介，素质参差不齐，存在浑水摸鱼的恶习，其中一部分员工更是为了牟取暴利冲业绩，散发虚假房源，导致搜房网被不断曝出负面消息。这在一定程度上降低了搜房网在用户心中的信誉，致使搜房网一度陷入到信任危机。而且所谓的「0.5%」佣金只是一个吸引眼球的营销手段，实际上会从其它的服务中变相欺瞒客户扣取额外利润。所以从平台的服务而言，搜房网的转型失败了，虽说抓住了互联网过去的优势，但并没有跟上新时代的改变趋势。

在平台转型失利，业务营收大幅下降时，搜房网又寻找到新的出路——家装行业，担当起了对接户主与家装企业的中介角色。然而，搜房网似乎并不熟悉家装行业的规则，除了提供对接交易服务外，装修行业中复杂的设计、采购、沟通、监督管理等环节统统置之不理，工程质量、材料管理无法保障，所谓的自营装修也只是采取业务外包的形式。结果就是负面消息不断，之后又出现大批员工楼下讨薪的新闻，使得搜房网再次被推到风口浪尖，最终不得不退出家装市场。

在转型中遇到重重困难的搜房网并没有放弃，在2016年的时候又想到一个新的转型方式——借壳上市，如此杀回中国A股市场。搜房网先找到A股市场的万里股份作为上市壳资源，将搜房网旗下的部分业务和资产分拆注入万里股份，而其他业务继续保留在原有的美国上市公司以维持纽交所上市公司身份。由此一来，搜房网把借壳的风险和成本降到了最低，并且成功拥有了国内A股和美股两个上市平台。

然而人算不如天算，2016年中国开始在全国范围内启动有关互联网金融领域的专项整治活动，导致金融企业不得借壳上市。2017年2月，眼看借壳无望之下，搜房网宣布终止借壳万里股份，至此转型梦再次破碎。

搜房网将回归原本的开放平台模式，在回归过程中，公司营收将会有所降低，但是莫天全仍旧对公司有信心。莫天全决定返璞归真的决心是否能重振搜房网昔日雄风，还是会使搜房网一蹶不振，这需要我们拭目以待。

盈利模式

搜房网目前处在转型与回归的过程中，主要业务包括电子商务服务、营销服务、分类信息服务、金融服务及其他增值服务。

电子商务服务

相较2014年提出的「去媒体化」和向网络、交易及金融三大平台转型的发展思路，搜房网的战略转型取得阶段性成功。目前，搜房网的营收结构已发生明显变化，2016年报显示，代表转型方向的电子商务服务营收5.777亿美元，与2015年的4.748亿美元相比增长22%，占总营收的63%，成为搜房网营收的主要来源。

营销服务

网络营销服务原来是搜房网最主要的收入来源，主要包括新房、二手房和家居集团所有的网络展示广告。2016年报显示，营销服务营收1.65亿美元，与2015年的2.499亿美元相比下滑34%，占总营收的18.1%。

分类信息服务

分类信息服务分为在线搜索广告和线下排名服务两块：搜索广告是在用户寻找房源或家居产品时，将客户的广告插入到搜索结果列表中，主要收入来自二手房集团；线下排名活动是做一些像中国房地产、家居等百强企业排名、地方性项目排名（如北京十大生态住宅）等非在线的业务，主要收入来自研究集团。2016年报显示，分类信息服务营收1.181亿美元，与2015年的1.079亿美元相比增长9%，占总营收的12.9%。

金融服务

搜房网的金融集团先后获得小额贷款、融资性担保、商业保理等金融牌照，解决了数万名平台用户的资金需求，并推出「房天下托管」服务。2016年报显示，金融服务营收2960万美元，而2015年2960万美元，占总营收的3.2%。

其他增值服务

其他增值服务包括研究集团的数据库服务和研究报告、家居集团的预付费会员卡、短信营销、新房集团和家居集团的一些线下服务等。2016年报显示，其他增值服务营收2560万美元，与2015年的2140万美元相比增长20%，占总营收的2.8%。

行业概况

经过2016年房地产市场的高歌猛进后，国家发布政策遏制房地产投机行为，整顿市场秩序。房地产中介行业随国家政策调控「入冬」，中介行业发展进入深度调整期。但另一方面，这恰恰给中介行业提供了一些时间，在市场缓冲期可以充分思考行业发展方式，改进管理模式。

目前，中国房地产中介行业尚未形成一个完善、规范的交易生态系统，但是科技发展进程不可逆，正在对房地产中介行业带来前所未有的影响和改变。互联网，特别是移动互联网，改变了人们找房的方式，大数据成为房地产中介行业决策的核心。因此，在中介行业的突围战中，移动端市场竞争不可避免。

从上图中可以看出，随着房产市场与移动端的结合，越来越多的企业将参与移动端房产市场的竞争。2016年上半年，搜房网的移动端APP房天下以43.3%的比例占据房产类APP最大市场份额，其次是安居客的16.3%。搜房网以互联网经纪起家，过渡到移动端也具有天然优势。

从上图中可以看出，2016年上半年搜房网的移动端APP房天下以80.6%的使用率远远高出同类APP。搜房网搭建电商平台较早，抢占了市场先机，但房产类移动端平台还存在很多变数，在市场变化的关键时期，各大房产中介都将加大进军互联网的力度。

财务概况

2012-2016年，搜房网总营收持续提升，从2012年的4.3亿美元到2016年的9.16亿美元，实现了收入翻番。主要由于在这期间搜房网对分类信息服务业务的大力推广，逐渐得到中介机构及经纪人的认可，付费客户数量增加；加上房地产开发商由于房产库存增加的压力，以及国家政策推动「去库存化」，带动搜房网营销业务增长。搜房网一直致力于在移动端的市场布局，持续研发更新并推广了包括搜房帮、新房帮、租房帮、装修帮等APP产品，推动主营业务的快速发展。

然而，从利润表现来看，搜房网的状况却并不那么乐观。公司净利润在2015年急速下滑至-0.15亿美元，2016年进一步下降至-1.7亿美元，连续两年发生亏损。这段时间搜房网陷入了转型泥沼，众所周知，搜房网是中国最早一批从事房地产互联网业务的企业之一，曾是房地产行业颇具影响力的资讯媒体平台，广告营销业务可谓是搜房网的强项，然而从搜房网彻底「去媒体化」开始，这一优势也就失去了，导致广告营销业务减少，净利润也随之下滑。

作为房产经纪领域的后来者，搜房网近年凭借「0.5%佣金」的模式快速地打开了市场，并且大肆「烧钱」进行品牌推广，意图抢占足够的市场份额。这部分成本相对较高，从目前来看也并不成功，导致尽管总营收在不断上升，但是转型不成功造成连续亏损。

优势及前景

1.搜房网作为中国专业的房地产家居网络平台，积累了数量庞大的对买房、卖房、租房、装修存在需求的用户群，在行业内具有很强的竞争力。尤其是在房地产中介业互联网+的背景下，用户数和品牌优势颇具价值。

2.在房地产互联网中介行业中，不管是移动端还是PC端，搜房网都处于优势，保持着行业龙头地位。搜房网不像中小企业那样没有话语权，并且能够引领一定的行业发展变化模式。

3.搜房网正处在回归开放平台的过程中，电商业务也取得了初步成功，如果能够结合开放平台与电商业务实现盈利，将更具优势。

风险及危机

1.目前互联网房地产中介集体遭遇寒冬，不少企业相继陷入困境，安个家倒闭、Q房网「卖身」、爱屋吉屋也在裁员降薪。「互联网+房地产」的风口已过，中介行业互联网化始终缺乏有效模式，如何实现可持续盈利是摆在他们面前的突出问题。

2.房产平台信息不对称，存在虚假房源，在平台上看到的图片真实率很低，往往去看过才知道宣传和现实的差距，难以让买房者在线上放心签房，而且在奔波看房后，有时还需要付高额的佣金，纯线上模式似乎并不可行。

3.房产中介行业中存在恶性竞争、市场规范差和从业人员随意聘用、素质良莠不齐、难以约束、违规操作屡禁不止等问题。

4.2017年3月，搜房网发布的「商改住」项目信息被检查出属于虚假宣传商办类房屋居住用途的违法违规行为。目前，搜房网已下架全部涉嫌「商改住」项目的信息，这对于搜房网来说不仅是房源损失的危机，更是对其所在的房地产领域产生了信誉危机，要想挽回市场信誉将异常艰难。