我们有一种非常糟糕的习惯，即将复杂性看作是值得欣赏，尊重甚至赞美的东西。在商业世界中尤其如此，公司拥有的手牌越多，其影响力越大。

它的影响越大，它就能积累的力量越大。

它可以积累的力量越大，它可以赚的钱就越多。

它可以赚的钱越多，头条新闻就越多。

或者它可能已经开启了。也许它可以积累的力量越多，头条新闻越喜欢它，头条新闻越喜欢它，它可以赚得越多钱。我认为这部分是值得商榷的。

没有争议的是，一家公司试图接管的罐子越多，它就越有机会进入底池。

这并不是说它肯定会，只是它绝对可以。事实上，这是一个足够大的可能性，我会（而且我）完全避免这样的投资。

降低风险的最有效方法之一就是知道你在做什么，我强烈建议你这样做，这就是为什么我今天警告你三个风险很高的REIT。

（注意：作为一名真正的专家，部分是了解自己能力的限制，这正是我不会写住宅mREIT或大多数其他股票的原因，除了普通股票房地产投资信托基金和商业mREIT）。

首先，为了说明在应用于上市公司时危险复杂程度的全面规模，我们将暂时绕过房地产投资信托，看看所有警示故事中的恶作剧......

通用电气（GE）。

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一个警示故事

彼得林奇曾经一再着名并且一再告诉投资者“买一个如此简单的生意，即使是白痴也可以经营它。因为，迟早会有人愿意。“

对于通用电气前首席执行官杰弗里伊梅尔特来说，这是非常好的建议。

伊梅尔特可能不是一个平坦的白痴。（这是一个如此苛刻的标签适用。）然而，他确实不必要地使他的业务复杂化，试图建立它，这一努力最终导致一次性的标志性公司陷入一场迄今尚未恢复的混乱局面。

在2008年金融危机爆发之前，伊梅尔特面临压力，要求他的股票再次上涨，因为在价格图上似乎无法突破30美元中期区间。作为回应，他开始买卖部分公司，以他认为可行的方式彻底改变它。

正如纽约时报 2007年7月23日在一篇警示文章中解释的那样，当时股价在37美元到40美元之间交易：

为了重振GE的企业巨头，伊梅尔特先生在能源，航空，水处理和医疗保健等行业进行了超过750亿美元的收购，同时出售了他和韦尔奇先生开始其职业生涯的部门，GE塑料集团，5月份为116亿美元。伊梅尔特先生说，结果是“公司在各方面都与2001年不同。”

最后一行本应该让所有读者都感到害怕。

伊梅尔特没有坚持通用电气所知​​道的事情，而是开始着手完全不熟悉的实体和做法。他们是从一开始就注定要失败的努力。

可以肯定的是，这些事件确实在短期内发挥作用，在2007年10月1日将股价推至40.16美元的收盘高位。但随后金融危机袭来，其余的都是历史 - 这一历史使得通用电气公司在2018年从道琼斯指数中退市经过多年糟糕的股票表现。

道琼斯指数并未带有便士股票。所以通用电气必须走了。

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更大并不总是更好，相反更强

你可以争辩说金融危机不是杰弗里伊梅尔特的错。但首席执行官及其企业团队必须准备好度过难关。即使是非常糟糕的时期

这并非不可能，特别是当你遵守KISS方法来保持简单，愚蠢。坚持你所知道你擅长的东西，然后努力工作，使之变得更好。

这是一个很少失败的口头禅。

有很多公司从金融危机和经济衰退中走出来，比以往任何时候都更加强大。以股息国王为例，这些公司已经成功连续50年或每年增加股息。

请注意，这不是一个巨大的清单。据股息增长投资者称，截至2018年12月，其中只有26家。但是，在经历了以下经济创伤事件之后，仍有26家公司在经济衰退中幸存下来：

越南战争，1970年代的石油危机，Dot.com恐慌，9/11

是的，房地产危机及其令人作呕的市场也在下降。

他们通过嫉妒地保护自己的可靠性声誉而不是不断寻求成为下一个最好的东西来做到这一点。

接下来最好的事情就是变老 - 或危险 - 快速。成为一个长寿的旧计时器要好得多。

比GE更安全，但仍值得避免

幸运的是，在房地产投资信托基金的世界里，从房地产领域走得太远在法律上是不可能的。这种业务分类中非常具体和非常重要的数量必须与房地产相关。

在此参考，让我们直接进入美国证券交易委员会（SEC），该委员会表示REIT必须：

从这些房地产来源和任何来源的股息或利息中获得至少95％的总收入......

这并没有留下太多的摆动空间。

然而，如果有复杂的意愿，那就有办法了。所以我们仍然有一些REIT需要简化。

投资者最好远离这些坏男孩。他们现在看起来很诱人，但你不想成为一个“现在”专注的投资者。你太忙于建立一个美丽而简单的未来。

您真正想避免的3个房地产投资信托基金

Spirit Realty（SRC）是一个净租赁房地产投资信托基金，拥有超过1,500个租赁给超过250个租户的独立式建筑。您可能还记得，SRC分拆其Shopko物业以及抵押的Master Trust，于2018年形成Spirit MTA REIT（SMTA），这基本上是一个“清算工具”，可能在最初的三年之前解散（管理层）协议）一词。

SRC为SMTA提供物业管理，特殊服务和资产管理服务，年度总费用约为2770万美元（确保为SRC提供AFFO支持），“新SRC”包括Walgreens（纳斯达克股票代码：WBA）等租户作为最高租户（3.5％），Circle K（OTCPK：ANCUF）（3.0％），Home Depot（纽约证券交易所代码：HD）（2.8％）和CVS Health（纽约证券交易所股票代码：CVS）（2.5％）。自SMTA旋转以来，SRC经历了金融市场的负面反应。

来源：雅虎财经

正如我在最近的一篇文章中解释的那样，SRC“ 已成为净租赁房地产投资信托多头的经典选择，但我并没有跳入买入线。“最近，SMTA的最高租户ShopKo申请破产保护，这为SMTA和SRC创造了一个悬念。具体而言，“ 我们相信ShopKo将面临持续的挑战，特别是沼泽盒（平均租金为10.00美元的60k平方英尺），其中许多商店位于需求较浅的三级市场（人口统计数据较弱）。”

许多房地产投资信托基金选择剥离“丑小鸭”以创造更好的股权倍数。但是，由于管理协议，我们认为SRC的分离是有缺陷的：SRC年度AFFO每股约0.1美元来自SMTA管理费和优先股息收入，并且鉴于SRC的资本成本较高，公司将难以实现。鉴于房地产收入（O）和商业资本（STOR）等房地产投资信托基金具有优越的定价能力，可以与更大的投资组合销售/回租竞争。

因此，我们认为SRC是一个“价值陷阱”，我们认为该REIT值得避免。正如查理·芒格（Charlie Munger）所说的那样，“好的骑手会在优秀的马匹上表现出色，但不会在破碎的唠叨中表现出色。”只要SRC与SMTA（和ShopKo）挂钩，股票就会表现不佳（我们认为）。此外，尽管SRC对传统估值指标（收益率为6.7％，P / AFFO为10.1倍）具有吸引力，但我们并不认为并购是支持买入论点的催化剂。简单地说，我们看不到SRC的钩子。我们的建议：避免。

首选公寓社区（APTS）是另一个REIT，它增加了令人陶醉的复杂性风险。具体而言，总部位于亚特兰大的房地产投资信托基金拥有多家庭房产（约40％），校外学生住房（11％），杂货店购物中心（约21％），办公楼（约14％）和贷款组合。每个“由Preferred Apartment Advisors（经理）确定，虽然名称Preferred Apartment Communities表明该公司是一个纯粹的REIT，但投资组合已经变成了一个多元化的投资组合，”没有真正的能力圈。“

多家庭仍然是APTS的核心房地产行业，该公司一直致力于投资A类多户型资产，目标市场位于大西洋中部，东南部和德克萨斯州。APTS曾经是一个“纯粹的薪酬”多户REIT，多年来，该公司已经冒险进入其他房地产领域，因为该公司“ 获取资金的独特方式 ”。具体而言，APTS通过将其A系列和M系列优先股出售给独立经纪交易商和注册投资顾问渠道来筹集资金进行投资。

从表面上看，APTS资本化没有什么不寻常之处。但是，经过仔细检查，您可以看到公司的首选股票无法通过公开市场进入。这增加了资产负债表在整体杠杆方面的另一层复杂性，衡量的是债务与其总资产的未折旧账面价值之比约为54.4％（截至2018年第3季度）。

APTS制定了一项策略，使用其首选工具为投资者提供稳定的收入来源。然而，该公司的运作更像是商业抵押房地产投资信托，因为它每年带来近4亿美元的首选资本来孵化多条业务线。自上市以来，APTS一直能够在没有机构市场的帮助下实现稳定的股息增长。所筹集的大部分股权​​都是通过零售投资渠道进行的。

来源：雅虎财经

我们在2017年大部分时间拥有APTS，事实上，它是我们的顶级小盘股之一（股票回报率为42％），我们在一个完美的时间退出，因为我们越来越关注复杂性（多种产品和高杠杆） 。随着公司的不断发展，它必须依赖我们认为将共同利益相关者置于更高风险地位的首选资本。在某些时候，APTS必须剥离零售和办公部门，以成为传统的纯粹运营。

因此，我们正在避开公司，因为我们不了解拥有多元化房地产投资信托基金的价值主张或竞争优势，这使得普通股股东处于后座。此外，我们相信内部化管理将推动价值，我们希望看到更好的一致性。APTS的交易价格为15.90美元，股息收益率为6.5％。我们的建议：避免。

就在一年多前，我写了一篇题为“ 我是高级房产”（SNH）的“恐惧领袖”的文章，在那篇文章中，我解释说“ 如果你想拥有一个没有股息增长的外部管理房地产投资信托的股票，那么高杠杆（比大多数同行），租户集中度风险，以及非AFFO资助的股息，SNH是您的选择。“基本上，我的文章提供了股息削减的蓝图，因为我解释说” FFO增长看起来并不那么糟糕但更深层次的问题是，SNH非常接近于股息资金不足。“

正如我在Seeking Alpha上一再强调的那样，外部管理是一种风险，SNH也不例外。RMR是外部经理，为四家上市房地产投资信托基金（包括SNH），三家房地产相关运营公司和另外三家房地产相关企业提供管理服务。RMR拥有稳定的管理费收入基础，以20年期协议和20年期物业管理协议为基础，管理股权房地产投资信托基金。

更复杂的是，RMR从这些房地产投资信托基金和经营业务中获得收入，因此基本上，RMR持有高级房屋及其最高租户五星（FVE）的股份。我在去年的一篇文章中指出，“我越来越怀疑各个RMR管理实体之间的利益冲突以及高级住房和五星之间的舒适租赁安排。”

来源：雅虎财经

我们已经在SNH上保持了一段时间的强势抛售，并且最近陷阱价格上涨，正如他解释的那样，“ 我们的信念是，长期可持续现金流明显低于当前的股息。我们通过扣除5000万美元的经常性资本支出和FVE房产的25％租金减少来得出这个数字。出售相同的房产并对更高质量的资产进行再投资会产生相同的影响，因为资本化率差异很大。”

很明显，SNH正在接近超级收益率，股息收益率为12.9％，派息率（基于AFFO）为105％。市场正在发出信号，我们认为为此名称分配资金是不明智的，或者可能是危险的。我们维持建议：不惜一切代价避免所有RMR管理的房地产投资信托基金。

总结：我们认为复杂性是一种风险，我们还没有找到一个“所有交易的杰出”的房地产投资信托基金成为股息增长的主人。相反，我们倾向于高度集中的房地产投资信托基金，这些房地产投资信托基金具有创造高，持续和稳

由于一些特殊的秘密调料（即SRC的并购，APTS的多样化，或SNH的稳定收入），很容易陷入高收益股票，但投资者必须认识到企业的整体挂钩（或护城河），并了解其能力圈。我永远不会过分强调识别复杂性风险的重要性，因为这种（复杂的）策略几乎总是遭受长期表现不佳，无论炒作如何，它们通常旨在丰富管理它们的人。

最后一个想法：并购绝不是催化剂，“聪明的投资者”应该始终关注公司的竞争优势，而不是依赖于另一家公司的救助。