大多数情况下，当投资者考虑掌握有限合伙制（MLP）时，他们会在脑海中描绘出一条管道的形象。

绝大多数MLP是从事自然资源运输，储存和加工的公司。因此，当大多数投资者考虑MLP时，他们通常关注中游管道公司。然而，并非所有MLP都与中游相关 - 存在一系列与石油或天然气运输完全无关的MLP。

如果我们告诉您我们的“最佳MLP选择”之一投资于此类资产，该怎么办？

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披露：这不是广告，只是恰巧我们是快乐的消费者。

它会让你感兴趣吗？但等等，不是全部！广告牌只是投资组合的一部分。该MLP还投资于太阳能场和塔式网络的陆地。

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该公司支付了两位数的10.4％股息收益率，并且通过强大的催化剂实现价值，可以达到约50％的上​​升空间。 我们在此提到的“首选”是Landmark Infrastructure Partners（LMRK）。

地标基础设施：一个简单的土地投资公司

在高股息机会中，我们是投资于简单业务的强有力的支持者，这些业务产生高现金流，具有卓越的经济成果前景，并通过股息奖励高收入的投资者。

从这个意义上说，Landmark非常适合这个法案。尽管被构建为有限合伙人。Landmark投资房产，然后出租以获取利润。更具体地说，Landmark投资于其租赁的土地：

1. 塔公司：今天收入的60％
2. 户外广告公司：收入的28％
3. 替代能源站点（或公用事业公司）的运营商：收入的12％

请注意，地标非常类似于物业REIT，并计划很快转换为。它已经使用REIT指标而不是MLP指标报告其财务指标。事实上，Landmark的报告基于“运营资金”（“FFO”），该资产由房地产投资信托基金使用，而非基于MLP使用的“可分配现金流”（“DCF”）。

目前，该公司拥有超过360,000个网站，可以从获得土地的运营商那里获得租金，并允许对其进行改进。如介绍中所介绍的那样，大多数情况下，这些将是广告牌，塔式通信网络和/或太阳能电池板。

在这里区分所有者和操作员是很重要的。Landmark是网站的所有者。它不关心太阳能领域或广告牌广告的运作。事实上，它甚至不拥有或开发网站上的改进。这是租户的全部工作。因此，Landmark可以在收取其投资租金时坐下来。运营商承担大部分风险，因为它必须（1）与担保签订长期租约，（2）发展基础设施，（3）承担业务的运营风险，最后（4）定期支付租金主人。

在许多方面，Landmark允许您参与太阳能领域，塔楼公司和户外广告的回报，并具有高级和风险缓解的地位。

尽管如此，运营公司通常非常乐意承担风险，因为即使在支付租金后，他们也可以从有价值的网站运营中获利。

对于最终在长期合作伙伴关系中工作的所有者和租户来说，这是一个双赢的局面。正是这一点的证明是Landmark 与其租户续约率达到99％。更好的是，这些租户大多是一级公司，这些公司不太可能拖欠租赁义务。

一些最受欢迎的租户包括：

1. AT＆T（T）
2. Verizon（VZ）
3. T-Mobile（TMUS）
4. 美国 塔（AMT）
5. 皇冠城堡（CCI）
6. Outfront（OUT）。

这些公开上市的公司在全国范围内经营着广泛成功的企业。最重要的是，Landmark的网站对其业务运营至关重要。如果他们违约，他们也可以关闭商店，因为这些资产对他们来说至关重要。因此，即使在租户破产的不太可能的情况下，租金也需要在其他任何事情之前支付给Landmark。它具有极强的经济实力，具有非常具有防御性的现金流。

置地广场的经济力量' 小号投资

尽管被设计为能源相关投资常见的“ MLP ”，但Landmark更接近于“ REIT ”，后者更常投资于房地产。

作为一家房地产投资公司，我们在其投资组合中发现了非常强大的经济实力。它产生的现金流优于传统的房地产投资，因为它的利润率较高，资本支出较低，并且以稳健的速度持续增长。

以下是Landmark投资的五大关键优势，与办公，零售，工业或住宅等传统房地产投资相比：

1-高净投资回报率

与传统的“A级”办公室，公寓和工业物业不同，Landmark通常能够以直接购买的7-8％的上限率为目标，或者在很多主要市场以低至4-5％的上限率出售。新发展。

在这个周期中，我们宁愿获得7％-8％的现金上限利率和持续增长，而不是低4％-5％的上限利率，近期增长可能更高，但波动风险也更大。

2-三重净租赁，没有房东责任

Landmark的绝大部分租约均为“三网”，这意味着他们不负责与房地产相关的费用。相反，租户支付一切费用，从公用事业到财产税。

相比之下，许多传统房产通常以“总租约”出租，其中房主负责房产开支的更大部分。因此，Landmark能够在其物业上获得市场领先的利润。

3-最小空缺风险

由于这些地点是租户的关键任务“利润中心”，他们不太可能想要腾出房产，除非他们经历严重的财务困境。

租约很长，一次延长至10年以上，到目前为止，保留率几乎达到100％。

相比之下，这是一栋公寓楼，租期为一年，租户定期搬入和搬出。总是向新租户发放房产需要花费很多钱和努力，因此房产利润率要低得多。

4-合同租金增加

Landmark的目标是年租金增长约2.5％。目前，83％的租约固定加息，年均升级率为2.4％，另外8％与“消费物价指数”（“CPI”）挂钩，换句话说与通胀率挂钩。

相比之下，更多传统的“三重净租赁”物业，如房地产收入（O）所拥有的物业，通常每年的租金增长率为1-1.5％。

5-最小资本支出要求

由于我们谈论的是土地投资，因此公司的资本支出成本非常低。租金上涨直接降至最低点，公司的房地产利润率平均高达98％。

这在房地产领域是闻所未闻的。将此与维持办公楼形状的所有费用相比较。他们需要不断为不可避免的装修建立储备。另一方面，Landmark正在节省大量成本，随着时间的推移而增加。

为了说明Landmark特殊土地投资的所有这些优势，请考虑以下案例研究：

房地产投资案例研究

作为投资者，如果您有两种投资选择：

选择1：以6％的上限率购买您租给Verizon（VX）的一块土地，租期为15年，年租金自动扶梯为2.5％，无所有者责任（三网）。Verizon负责所有费用。

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方案2：购买优质写字楼物业，按4.5％的上限率，较短的租期，较不稳定的租金上涨，以及较长时间内业主的较高责任。

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第一种选择是产生比第二种更稳定和可预测的现金流和增长。通过投资一块土地，您将非常一致地收取租金，空置风险最小，没有资本支出成本，三重净租赁可以完全消除对业主的所有责任。

写字楼物业可能在某些年份提供更大的现金流增长，但当市场转向南方时，它也可能遭受剧烈波动。此外，如果租户最终搬出（这是一个真正的风险），业主将在重新安装空间，翻新空间以及向需要额外租户改进的新公司发放时花费大量成本。

总而言之，我们发现在这个周期较晚的长期三网投资中具有更大的吸引力。即使您设法以相同的上限费率购买这两个房产，迟早会在办公室遇到大量意外账单，无论是维修，修理还是放行。因此，Landmark资产的更大现金流稳定性是真正的游戏规则改变者。

这显然是一个非常粗略的例证，但它确实说明了Landmark 的富含α的房地产投资方法的力量。

最新季度业绩- 正在取得进展

自从我们建议在2018年12月31日购买LMRK 以来，股价飙升：

其中一些原因仅仅是由于良好的市场时机，但这也是Landmark持续进步的结果。我们对上一季度的业绩表示满意，主要收获如下：

• 与去年同期相比，每股AFFO增长了9％。
• 该公司成功修改并重申了其4.5亿美元的五年信贷额度（对于市值仅为3.59亿美元的公司而言，这是一个重大新闻）。
• 分销范围问题尚未完全解决，但该公司正朝着正确的方向发展。

Landmark的主要风险一直是其低分布范围。一方面，空头很快就会注意到现金流量没有完全覆盖分配，因此减产是不可避免的。另一方面，公牛在高现金流弹性中找到了安慰，这需要最小的资本支出，并且相信随着增长的增加，熊的论点崩溃了。

此外，管理层在这个问题上非常坚定，并在最近的财报电话会议（2018年11月）中说明如下：

预计覆盖率将大幅提升并支持进一步的分销增长。“

显然，这些不是空话，因为在上一季度公司实现了这一点。分布覆盖率从0.86倍显着提高至0.95倍。

这对我们公牛来说是个大新闻。Landmark尚未完全脱离困境，但正在取得明显进展，随着进一步增加租金（每年约2.5％），我们预计到2020年年底将完全覆盖该分配，甚至可能2019.首席执行官的意见也并不意味着对2019年2月20日第四季度管理层的分配有任何担忧：

我们对第四季度业绩感到非常满意。我们做了进一步的进展与我们的发展计划，我们的再融资贷款的转动线和止年度很好地定位于2019年，我们继续相信，我们的开发活动将推动伙伴关系' 小号近期和长期增长。”

然而，由于感知到分销削减的风险，该公司目前仍然以极高的价格进行交易，为逆势投资者提供了一个令人信服的机会。

与最接近的同行相比，深价价格 - 50％的上​​行空间和10.4％的收益率

虽然Landmark尚未“正式”成为净租赁房地产投资信托基金，但其基础资产的性质和现金流弹性非常相似。事实上，该公司甚至指导未来的重组作为房地产投资信托基金和管理层的内部化。

对于LMRK来说，这是一个重要的转变，因为我们继续将合作伙伴关系发展为我们转变为更好的公司结构的既定目标，正如我们之前讨论的那样，这是一个内部管理的REIT。我们相信我们的定位非常好，并且应该能够在未来两到三年内考虑转换。“ -Landmark的CE O.

在上一次收益中，电话管理层提供了一个时间表，计划在两到三年内转换为房地产投资信托基金的状态。同样值得注意的是，LMRK计划成为内部管理的房地产投资信托基金。

因此，我们应该将Landmark视为传统的净租赁房地产投资信托，同时考虑到一些差异化因素。

Landmark的每股价格约为14美元，今日价值仅为10倍AFFO，与其最接近的同业集团净租赁房地产投资信托基金相比非常有利，后者的平均售价为18.5 x FFO，或者与Landmark相比溢价约85％（通过移除来调整） Seritage Growth Properties以138倍FFO的异常高倍数交易。

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在考虑以下情况时，我们认为对其最接近的同行的这种大幅折扣是完全不合理的：

1. Landmark的净租赁组合享有行业领先的99％的保留率。
2. 由于土地投资所需的资本支出最低，其资产也享有市场领先的98％的利润率。
3. 其资产的年租金增幅也在行业领先，为2.5％。房地产收入接近1.5％
4. 虽然大多数净租赁房地产投资信托基金都面临着零售市场风险，但Landmark完全不受其影响。

与传统的净租赁房地产投资信托相比，Landmark拥有的净租赁资产具有很大的优势。他们的资本支出很少，租期很长，保留率几乎完美，年租金涨幅也更大。然而，它的FFO倍数定价很大，几乎比直接同行低2倍。这一较低的估值也很好地反映在股息收益率差异中：

迟早，由于REIT投资者注意到这一折扣机会，我们预计股价将重新定价接近15倍FFO。这将从今天的股价中获得50％的上​​涨空间，该公司仍将以同业的大幅折扣进行交易。

运行率AFFO 4Q2018	暗示AFFO倍数	暗示上行潜力
$ 1.40	15	50％

注意：目前Landmark的分配是受K-1税收影响的MLP分配，但当它改变REIT状态时，这一切都将发生变化，分配将成为1099个税表的股息。

深层利益调整 - 内部人士拥有13％的单位

让投资者晚上睡得好的原因是知道内部人士拥有该公司13％的股份。因此，他们受到很好的激励，以最大化投资者的价值。如果你赢了，他们就赢了。如果你输了，他们输了。

此外，他们在2018年全年继续购买越来越多的股票：

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在10月1日至2018年12月31日的三个月内，内部人士购买了价值360万美元的股票，约占公司市值的1％。这些是非常重要的购买。

如果他们预计短期内出现负面消息（例如分配减产），我们不会期望看到这么多内幕消息，因为他们已经拥有了大量的单位。没有人比他们更了解公司，因此它增加了对我们投资理论的信心。此外，我们非常喜欢管理层和董事在公司中拥有重要所有权这一事实。

需要考虑的主要风险

我们是Landmark故事的公牛。很少有机会获得10％以上的收益率，其中三个强大的催化剂（转换为REIT，成为内部管理，并获得股息覆盖）带来高达50％的上​​涨空间。

尽管如此，投资者应该注意这个问题存在风险。

＃1-分发剪切：

管理层非常有信心，它不需要减少分配，他们将钱放在嘴边。但是，如果它们失败，并被迫削减分配，可能会导致价格大幅波动。这不会扼杀长期论点，但这可能会给投资者带来短期痛苦。

＃2-外部管理：

每当公司由赞助商进行外部管理时，由于激励更高的“管理资产”的费用结构，存在利益冲突。在Landmark的具体案例中，我们认为这种风险可以通过高内幕所有权和2018年全年持续的内部人购买得到很好的缓解。最后，管理层计划在未来2 - 3年内内部化，以消除任何感知利益冲突。

＃3-新股发行：

该公司可能决定发行新股以资助增长。这将在短期内降低股息覆盖率，并对管理层施加更大压力，以考虑减少股息。话虽如此，LMRK几乎没有资本支出要求，并且基本具有良好的流动性，无需发行新股即可成长，至少在近期内不会。

＃4-杠杆：杠杆率目前约为EBITDA的9倍，这有点高。然而，考虑到它们主要是拥有“低风险”房地产资产，杠杆率也不是太高。管理层预计新项目的EBITDA将在下个季度上升，这将降低债务/ EBITDA比率。

底线

Landmark股票一直是我们表现最好的股票之一，在三个月内回报率为25％。然而，尽管股价大幅上涨，该股仍然以非常便宜的10倍FFO价格进行交易。Landmark的长期故事仍然具有吸引力，我们预计未来几年将实现50％的上​​行空间。投资者正在获得报酬，等待。请注意，LMRK的上一份收益报告显示出很大的风险已经降低，而且股息覆盖率已大大提高。

这是一家独特的净租赁房地产投资公司，以MLP结构。到目前为止，它已经脱离了许多房地产投资信托基金和高收益投资者的关注范围，因为它是一只小盘股，而且它并非“正式”构建为房地产投资信托基金。但随着未来的变化，我们预计市场将以更高的估值倍数奖励Landmark。

资产质量高，产生非常一致和有弹性的现金流。然而，它们的价格便宜10倍FFO，收益率为10.4％。分配尚未完全覆盖仍然是主要风险，但我们已经非常接近，我们仍然相信到2020年底可以实现全面覆盖。

我们将LMRK作为我们投资组合的核心头寸，我们仍然是当前价格的买家。但请注意，由于它是小盘股，我们建议收益投资者只购买不超过投资组合2％的小额股票。原因是较小的上限股票带来更多的价格波动。最重要的是LMRK是我们想要定位的那种股票。这是一只高收益股票，估值低，资产基础稳固。 内部人士在这家公司中拥有很高的股份，他们还会继续购买。