Kimco Realty（纽约证券交易所代码：KIM）是一家房地产投资信托基金，其股价在过去几年受到了相当大的压力。例如，它在户外购物中心所处的利基远没有像低层商场那么危险，这就是为什么对房地产投资信托未来表现的担忧可能会被夸大其词。

Kimco Realty提供的股息在这里收益率为6.5％，几乎是投资者现在从大盘中获得的四倍。Kimco是我们覆盖的收益率最高的股票之一。您可以在此处查看我们的5％+收益股息股票的完整列表。

Kimco Realty拥有高品质（和改善）的房地产投资组合。该公司产生了足够的FFO来支付股息，这意味着支付似乎是安全的。我们认为Kimco的高股息收益率为6.5％，对寻求优质房地产投资信托基金的收益投资者尤其具有吸引力。

业务概览和最新结果

Kimco Realty是一家房地产投资信托公司。该公司在美国各地拥有并经营露天购物中心。Kimco Realty目前的市值为72亿美元，这使得Kimco Realty成为美国较大的零售房地产投资信托基金之一。

Kimco Realty 在1月31日公布了其最新的季度收益结果。该公司报告称，它在2018年第四季度创造了2.84亿美元的收入，比去年同期下降了9.8％。Kimco Realty的运营资金按每股0.35美元计算，符合分析师的预期，但仍较去年同期略有下降。

乍看之下收入下降总是看起来很糟糕，但在Kimco的案例中，有一个很好的解释为什么房地产投资信托基金的收入在去年下降了。Kimco Realty决定专注于其投资组合中最有前途的资产，这就是为什么该公司在2018年以及前几年一直在出售非核心资产。

这些资产出售导致租金收益减少，这就是Kimco Realty收入下降的原因。这些资产出售的现金收益使Kimco Realty能够偿还债务，这导致利息支出减少，这就是为什么尽管房地产投资信托基金产生的租金收入较低，但运营资金并没有大幅下降。

因此，Kimco Realty在2018年第四季度以及2018年期间的运营收入下降和运营资金下降，不是基础业绩疲软的结果，而是管理层决定将房地产投资信托重新定位于最具潜力资产的结果在投资最有前景的项目的同时，通过出售吸引力较小的房产来提升房地产投资信托基金的平均质量。管理层认为，这一战略将使房地产投资信托基金在未来的增长中处于有利位置，并使房地产投资信托基金在与网上购物等逆风的同时更具弹性。因此，对于Kimco Realty的长期导向型投资者来说，执行这样的策略符合最佳利益，即使所述策略对公司的最高和最低利润产生一些短期的阻力。

Kimco Realty的投资组合很强大并且变得更强大

在零售房地产投资信托行业，资产的命运可能看起来非常不同，具体取决于这些资产的质量。投资于最高质量资产的零售房地产投资信托基金，如房地产收入（O）和西蒙地产集团（SPG），已经看到他们的投资组合产生了有吸引力的回报，并且他们的股价在同一时间继续表现良好。另一方面，CBL Properties（CBL）等低质量购物中心的业主已经看到他们的股价受到严重破坏，因为市场重新定价这些房地产投资信托基金的股权以反映其非常弱的经营业绩和他们的房产价值下降：

YCharts的数据

具有较低质量资产的房地产投资信托基金通常仍会产生相当大的现金流，但由于其现金流的未来前景不是过于积极，仅此一点并不一定是投资其股票的充分理由。

Kimco Realty适合中间位置，表现强势（Realty Income和Simon Property Group）与弱势表现者之间。Kimco Realty的股价在过去十年中上涨了约60％，但在过去三年中它们遭受了相当大的打击，从每股超过30美元的峰值下降到目前的17美元左右。

尽管如此，弱势股价表现并未正确反映基本运营进度，因为Kimco Realty的基本面并非一蹴而就。为了衡量未来对Kimco Realty的影响，我们不应该考虑收入和FFO等数据，因为这些数据被房地产投资信托基金的资产出售所扭曲。

资料来源：Kimco Realty 演讲

当我们看一下Kimco Realty的一些运营指标时，我们看到几个积极因素：入住率相对较高，大约为96％，入住率没有走向错误的方向 - 小店铺入住率处于历史最高水平现在，这表明对Kimco Realty可以出租的购物空间的需求相当高。

Kimco Realty的零售空间需求也不会被Kimco Realty通过降低租金来推动，以便人为地推高入住率; 恰恰相反。最近一个季度，Kimco Realty的新租约利率上调了近13％，这是连续第五年新租约的租金上涨了两位数。

结合这两个快照，看起来Kimco Realty的租赁空间非常具有吸引力，这就是为什么入住率很高且不断上升的原因，尽管Kimco Realty继续以相当显着的速度提高租金率。Kimco Realty的租户显然有办法支付更高的租金，他们愿意这样做，这意味着Kimco Realty的房产必须对租户有吸引力。

当我们仔细研究Kimco Realty的资产基础时，这并不奇怪：

资料来源：Kimco Realty 演讲

Kimco Realty的投资组合主要集中在主要的地铁市场，占据了Kimco Realty租金收入的80％以上。Kimco Realty最大的单一市场是纽约市，其中13.4％的Kimco Realty的租金产生。其他主要市场是华盛顿特区（占总租金收益的11.8％）和洛杉矶（占租金总收入的10％）。当分析师和专家谈论零售灾难时，这些显然不是市场，这对于低等级商场（及其运营商）来说主要是一个问题，其中物业位于较小的城镇，而这些城镇的人口较少且人口较少。增长率低或根本不存在。纽约市等经济强劲，人口增长，人口密度高的市场受影响较小。

Kimco Realty专注于这些极具吸引力的城市市场并非巧合，而是Kimco Realty在过去几年的战略结果。多年来，房地产投资信托基金一直在不太吸引人的市场上出售非核心资产，在2010年至2018年期间，房地产数量大致减少了一半。这导致了一个具有高平均质量的精炼投资组合，这就是为什么基本业绩（占用率和租赁价差）非常积极的原因。

这也反映在Kimco Realty的净营业收入中。在2018年期间，Kimco Realty 在同一房地产基础上第四季度的净营业收入增长了2.6％（由于房地产投资信托基金的资产出售，公司范围的净营业收入下降）。每年2-3％的NOI增长率非常具有吸引力，因为这将允许FFO增长率达到相同的幅度，其他条件相同。一旦资产销售完成且Kimco Realty的资产数量增加，由于在特定市场投资新房产，FFO增长率甚至可能高于此。

Kimco Realty指导2019年净营业收入增长1.5-2.5％（在同一房地产水平），因此看起来近几年的稳健表现将继续向前发展。

大多数房地产投资信托基金不是高增长投资，而且Kimco Realty永远不会变成这样的投资，但即使每股FFO每年的增长率仅为2-3％，这似乎是通过NOI增长，新的组合来实现的。投资和股票回购，Kimco Realty可以产生非常有吸引力的总回报。

Kimco Realty 6.6％的股息收益率：安全且有吸引力

Kimco Realty的总回报中最大部分来自股息支付。股价上涨（由于每股FFO增长）可能是次要因素。

Kimco Realty每年支付1.12美元的股息，这意味着房地产投资信托基金的派息比率相对于2019年期间1.46美元的运营资金（按照管理层的指导）为77％。这根本不是低派息率，也不是REIT的不负责任的高派。房地产投资信托基金通常没有非常不稳定的结果，这就是为什么即使经济在可预见的未来处于较弱的位置，运营资金也很可能不会大幅下跌。

因此，股息看起来相对安全，尽管投资者很可能需要等待一段时间才能获得下一次加息。Kimco Realty 在2018年没有增加股息，因为支付已经连续六个季度保持在每季度0.28美元的当前水平。由于股息收益率已经相对较高，因此Kimco Realty的管理层并不需要在不久的将来提高股息，这就是为什么房地产投资信托基金可能会关注其他事项，如重建，股票回购和债务减少现金流量过剩，而不是提高股息。

Kimco Realty拥有所有三家主要评级机构的投资级信用评级，这表明Kimco Realty的资产负债表足够强大，流动性根本没有问题。这进一步加强了我们对股息没有危险的看法。凭借22.5亿美元的无抵押信贷额度，10.5年的加权平均债务到期期限以及3.2倍的固定收费覆盖率，Kimco Realty看起来像是一个资金非常稳固的房地产投资信托基金，无论是否应该出现任何问题利率恢复攀升或在较长一段时间内维持现有水平。

总结

尽管房地产投资信托基金在该时间框架内的表现不佳，但Kimco Realty的股价在过去几年中遭受了破坏。与2017年相比，Kimco Realty的资产销售导致2018年营业收入和资金减少，但基本业绩仍然相当稳固。

Kimco Realty的房产对租户具有吸引力，这就是为什么净营业收入应该继续增加的原因，这就是为什么一旦资产销售被重叠，运营资金应该恢复攀升的原因。与此同时，一旦市场意识到Kimco Realty是一家能够从运营中提供不断增加的资金的房地产投资信托基金，等待Kimco Realty的股价上涨，投资者获得6.6％的极具吸引力的股息收益率。

由于其露天购物中心专注于杂货等租户，Kimco Realty相对不受亚马逊（纳斯达克股票代码：AMZN）的威胁，稳健的资产负债表和充足的流动性意味着股息削减的风险相当低。