资料来源：Kimco

相当一段时间以来，Kimco（KIM）的股票一直在以有吸引力的折扣交易。虽然从低点反弹，股票仍然提供有吸引力的收益率和可能的资本增值。由于公司继续通过维持入住率和修剪其组合来证明市场错误，股票应该回归到更加正常的水平。与此同时，投资者可以收集近7％的收益率。

Kimco报道

Kimco报告第四季度收益显示投资者公司表现良好。

资料来源：寻求阿尔法

标题显示Kimco击败了底线并且收入符合预期。收入下降主要是由于处置。

Kimco甚至引导其指导的中点处于更高端。

资料来源：寻求阿尔法

虽然FFO或运营资金少于一年前的季度，但这归因于收入下降以及物业的处置或出售。由于公司全年的FFO价格为1.47美元，因此预计明年的增长率不会很高。此外，在似乎存在零售灾难的时候，重要的是要实现入住率保持在96％左右。

尽管Toys R'Us关闭，但Kimco仍能保持其入住率，对零售业的任何不利因素表现出强大的弹性。

仅在第四季度，Kimco就以3.571亿美元的价格出售了16处房产和2块土地。Kimco通过出售这些物业确认了2.284亿美元。总而言之，2018年该公司以高达9.139亿美元的价格出售了68处房产和8块土地。随着公司继续关注其认为将会强劲的房产，它将会看到收入低迷和FFO增长。然而，我现在更愿意看到这一点，而不是在经济疲软时期，房地产价格进一步下跌，公司面临着做某事的压力。强化其资产负债表和投资组合，为未来做好准备，这表明管理团队致力于确保一家强大的公司。此外，它使公司能够专注于真正认为将来会做得最好的项目，并且具有最高回报的最大潜力。这一年，该公司完成了28个重建项目，耗资8970万美元，但确认混合回报率为10.9％。这意味着它立即看到了投入工作的资金回报。与其他房地产投资信托基金不同，我也喜欢这样做，其收益率高于其自身的股本。

该公司还回购了510万股，全年平均价格为14.72美元。进一步提供另一种投资回报。如果股票从这里撤回，该公司仍有大约1.5亿美元可用于其回购计划。该公司还减少了超过5亿美元的债务，使其处于良好状态，因为它在2019年没有债务到期。

今日零售环境

尽管存在零售业失败的担忧，但仍有许多公司保持强势并继续扩张。正如我们在下面看到的那样，即使考虑到商店关闭，也有一些正数。

资料来源：Kimco Investor Relations

可以肯定地说，市场的担忧为投资者提供了机会。

Kimco继续关注具有改善的全渠道前景的租户。最重要的是，它专注于拥有无法被电子商务取代的企业的租户。

资料来源：投资者报告

只有4％的租金来自租户，正如他们所说，“找到他们的最佳点。” 随着公司继续开发和出售资产，我相信他们将继续增加其他两个类别的租户多元化。

下面描绘了运营商类型的图片，以及他们在哪些细分市场中使用的是Kimco属性。

资料来源：投资者报告

对于熟悉零售的投资者，我们知道Ulta（纳斯达克股票代码：ULTA），Family Dollar（纳斯达克股票代码：DLTR），Chipotle（纽约证券交易所股票代码：CMG），Lowe（纽约证券交易所股票代码：LOW）和Costco（纳斯达克股票代码：COST）等公司的表现如何。他们的空间没有太多中断。

资料来源：投资者报告

我们可以看到，最强大的租户构成了投资组合中最大的部分。上述公司都继续在运营方面表现良好，并且没有关闭的风险。实际上很多都在扩张。

自2010年以来，该公司一直在修剪其投资组合，从许多网站产生可变回报，到那些产生有价值回报的网站。

资料来源：投资者报告

资料来源：投资者报告

正如我们现在所看到的，该公司从其顶级核心市场获得了更多的收入。如果任何地区受到环境灾难或经济困难的影响，这可能是一种负面影响。然而，与此同时，它在招聘物业经理和确保服务折扣劳动力之间创造了协同效应。

资料来源：Kimco Investor Relations

该公司继续增加入住率并获得更多每平方英尺的租金。这部分得益于对房地产的再投资，以创造更有价值的房产并要求更高的租金。这有助于FFO，因为该公司不仅改善了它租用的空间，而且还从该空间获得了多少空间。

安全和增长的红利

Kimco每年继续提高股息。尽管面临着各种不利因素。正如我们在下面看到的，该公司保持了安全的FFO支出77％。

来源：布拉德托马斯

随着股票的回购，这种支付率应该会继续提高。与此同时，股东成为房地产投资信托的较大所有者，其本质上通常旨在稀释股东。

我们不仅有安全的支付，而且我们的收益率很高。

资料来源：收益率图表

在过去20年的交易历史中，该公司仅产生了6.25％以上，总计21.7％的时间。尽管如此，大部分都是在过去的两年里。从历史上看，投资者现在可以锁定一个看似安全的强劲收益率。

从估值角度来看，与过去5年相比，我们可以看到股票交易具有吸引力。

资料来源：晨星

尽管近期股价上涨，但该股仍然低于其平均P / S，P / CF和P / B.

资料来源：晨星

事实上，该公司的收益率从2009年的0.72美元或5.32％增长到现在的每股1.12美元或6.34％。因此，我们不仅可以以更低的基本价值收购股票，而且我们还可以以高于经济严重表现的收益率获得股票。

通常情况下，房地产投资信托基金的价格取决于其运营资金（FFO）的价格。在这里，Kimco的交易价格不到2018年中期指数的12倍或每股1.46美元。

虽然Kimco继续削减其不需要的资产组合，但我们可能会看到FFO增长微不足道。但是，我宁愿看到公司采取措施改善其资产。如果我们面临另一次经济衰退，公司将拥有更强大的租户基础和信用评级来承受压力。租户越多，租户未能履行租金义务的可能性就越小。

资料来源：Kimco Investor Relations

凭借更好的信用评级和强劲的收入来源，公司应该能够以具有吸引力的价格成为具有吸引力的房产的收购者。该公司正在建立自己，而市场强劲，以利用下一个转折点。如果任何机会出现，该公司还有一个巨大的尚未开发的信贷额度可以利用。展望未来，管理团队将证明其正确运营公司的能力。这应该奖励股东。

结论

由于Kimco继续以低迷水平进行交易，因此股票具有吸引力。强劲的收益率，投资组合管理和投资水平信用评级都为投资股票提供了有吸引力的激励。正如我们在过去几个季度所看到的那样，这一价值最终将来自持续的运营绩效成功。我认为，在公司股价真正加速之前，投资者仍有时间进入股票市场。那些寻求高收益率房地产投资信托基金的人应该进一步投资于Kimco。我认为每股低于18美元的股票具有吸引力，股票应恢复到更正常的14倍FFO或每股超过20美元。