我讨厌说，但“ 我告诉过你 ”......

当REIT因利率担忧而被抛售时，是时候加仓了。现在是我们第5次进行相同的调用（总是使用相同的文章标题），每次结果都是相同的：

房地产投资信托基金抛售导致加息，并迅速恢复其损失。

认识到这种模式使我们能够从过度波动中获利，购买重复下降并在几个月后转售以获得快速利润。

最近，由于利率担忧，我们鼓励会员购买房地产投资信托基金去年12月的下跌。我们加入了很多我们的首选，我们今天获得了一些不错的收获：

在2018年早些时候，由于利率担忧，我们获得了与2月份房地产投资信托基金被抛售的完全相同的机会，并在此后迅速恢复：

为什么这些抛售如此有利可图？

简单的答案是因为投资者行为不合理。在房地产投资信托基金方面，他们花了很多时间担心加息，但更不用说如何解决为什么这应该是一个问题。市场的共同智慧是在利率上升时避免房地产投资信托，因为这可能导致更高的借贷成本和更低的资产净值。

然而，在研究市场 历史以及当前的基本面时，我们发现没有证据证明这种推理是正确的; 与此相反，我们发现大量证据表明房地产投资信托在利率上升时可能表现良好。事实上，大多数房地产投资信托基金并未受到大部分加息的影响，因此，当市场给我们买入低价的机会时; 我们很乐意接受这个提议。

买低/卖高 - REIT版

历史数据显示，在抛售之后立即购买房地产投资信托很可能导致未来表现强劲。房地产投资信托基金在其数十年的历史中遭遇了数百次强度和持续时间不同的抛售; 然而，他们总是最终恢复到新的高点并且表现优于更广泛的股票市场。

资料来源：NAREIT

当抛售是由于利率担忧导致时尤其如此。与流行的观点相反，客观研究实际上表明房地产投资信托基金在利率上升时表现良好。事实上，自1992年以来，房地产投资信托基金（VNQ）甚至超过标准普尔500指数（SPY）超过一半的国债收益率上升。在87％的利率上升期间，REITs在此期间产生了正的总回报。同一时间框架。虽然它可能会让你们很多人感到惊讶，但它确实不应该：

1. 加息通常是强劲的经济增长和通货膨胀的结果 - 这对房地产投资信托和房地产都是利好的。
2. 较高的经济增长使REIT可以提高租金并实现更高的入住率。
3. 历史上，较高的通货膨胀导致房地产价值随时间推移而上升

考虑到这些因素，每当投资者担心加息时，我们都是房地产投资信托基金的买家。波动的市场情绪可能会影响短期内的定价，但从长远来看基本面胜过定价。

最强的平衡表......以及高NOI增长......

今天，房地产投资信托市场的基本面特别有利于维持加息，因为杠杆处于历史最低点且NOI正在快速增长。

资源

自金融危机爆发以来，房地产投资信托基金已稳步强化其资产负债表 - 使该行业处于前所未有的财务状况。今天的杠杆水平是非常合理的，平均债务对资产仅为~35％ - 这与许多私募股权房地产投资者相比非常有利，他们经常使用高达70％的债务来为交易融资。此外，应该指出的是，大部分债务都是长期固定利率，因此，今天的利率变动风险很小。

虽然资产负债表比以往任何时候都更强劲，但NAREIT指出，房地产投资信托基金今天实现了快速增长，租金和占用率不断上升。

目前REIT行业的经营业绩正处于“ 最佳点 ”：过去四个季度，同一物业的NOI增长平均为3.2％，符合行业的长期规范。相同的房地产NOI增长大于4％可能是“太多好事”，刺激了如此多的新建筑，导致供过于求，降低了入住率和租金，最终抑制了相同的房地产NOI增长到其“软”范围2.5％或更少。

因此，我们得出结论，房地产投资信托基金的经营环境仍然稳健而有希望，即使利率继续上升（这远非确定......）

从这个意义上说，我们在2019年继续适用购买房地产投资信托基金市场逢低的“买入低买高卖”方法。事实上，我们甚至会说我们希望房地产投资信托基金会遭受另一次抛售。我们有新资金投资，随着价格不断攀升，寻找新机会越来越难。早在12月底，这很简单，因为每个房地产投资信托基金都在销售，包括最高品质的名称，如STORE Capital（STOR），Realty Income（O），Kimco（KIM），Welltower（WELL），Simon（SPG）和Prologis（PLD）。

今天，与大多数其他资产类别相比，房地产投资信托基金价格仍然低估，但折扣幅度显着下降。考虑到这一点，让我们来看看我们目前看到的最佳机会。

我们今天买什么？

并非所有房地产投资信托基金在2018年末都以相同的程度出售，而且并非所有房地产投资信托基金都以同样的方式收回损失。研究与估值相关的基本面，我们认为以下3个房地产投资信托基金仍然是今天的机会：

Iron Mountain（IRM）是存储行业的一个利基参与者，专注于商业客户而非消费者。IRM租用了可口可乐（KO）的空间来存放其大量的纸质记录，而不是租用杰克以便他可以存放他的喷气式滑雪板。IRM在该领域享有强大的护城河作为领导者，为95％的财富1000强企业提供空间。与自助存储相比，相对于当前资产的定价，需求和供应动态似乎更有利 - 与公共存储（PSA）相比，IRM更加机会主义。股息收益率收于7％，预计2019年将增长4％。

Jernigan Capital（JCAP）是一个相对较新的REIT，为私人开发商，业主和自助存储设施运营商提供创意资本解决方案。这是一种与股票房地产投资信托不同的模式，也来自抵押房地产投资信托基金。在许多方面，它更接近于商业发展公司（BDC），因为它贷款，获得股权并经常为其借款人提供额外服务。到目前为止，结果是惊人的，投资资本的回报非常强劲，而且管道仍然很大。我们认为风险溢价仅为7.5倍FFO以及6.5％的良好收益率，我们很乐意承担这一风险。

Brixmor地产集团，（BRX）是经历所造成的财产处置，重建计划和重点租户临时稀释杂货店锚购物中心REIT。从长远来看，Brixmor拥有的资产应该得到比9.2倍FFO高得多的估值。与市场不同，我们认为杂货店零售业的过时风险非常小。亚马逊（AMZN）可能会给某些行业带来巨大的痛苦，但这是其中一个我们期望从长远来看能够保持强劲利润的行业。NOI的增长已经转为正值，公司支付了6.4％的良好股息收益率。

除了这3个热门精选，我们目前在我们的核心投资组合中持有18个其他被低估的房地产投资信托基金。在我们同一系列的上一篇文章中，我们认为Brookfield Property REIT（BPR），UMH Properties（UMH）和Spirit Realty Capital（SRC）是坚实的机会。以下是三个月后的结果：

最后的想法

我们非常喜欢房地产和房地产投资信托基金的主要原因是因为在一天结束时，我们不够聪明，无法预测长期比特币（COIN），Facebook（FB）甚至Netflix（NFLX）会发生什么跑。然而，我们知道以低价购买的优质房地产是一种预计会带来良好表现的策略。从这个意义上讲，我们不是试图选择新的“高增长”“高科技”投资，而是坚持我们所知道和最了解的：房地产。

通过全面关注这个利基市场并亲自挑选价值最低的小盘股REIT，我们认为我们有可能超越更广泛的股票市场，更不用说大多数其他REIT投资者。